Kommunens krav avvisas – svarande får rätt om fel i fastighet

En tvist mellan en kommun och en fastighetsutvecklare rörande kostnadsansvar för utbyggnad av allmän platsmark har avgjorts av Eksjö tingsrätt. Kommunens krav på ersättning med över 3,2 miljoner kronor underkänns efter att tingsrätten funnit att fastigheterna var behäftade med dolda fel och saknade en kärnegenskap. Den svarande tillerkänns skadestånds- och prisavdragsrätt, samtidigt som kommunen åläggs att ersätta den svarande för rättegångskostnader om 1 039 890 kronor.

Bakgrund

Parterna ingick i februari 2020 ett exploateringsavtal där kommunen sålde fastigheter till den svarande med förbehåll om att den svarande skulle bekosta utbyggnad av allmän platsmark för bostadsändamål. Kommunen svarade enligt avtalet endast för anläggande av VA-ledningar. Svevia AB upphandlades av kommunen som entreprenör och arbetena inleddes våren 2021 men avbröts på grund av upptäckta massor med arsenik i marken. Kommunen avbeställde därefter arbetena och fakturerade den svarande för projektering, upphandling, utfört arbete, ÄTA-arbeten, stilleståndsersättning samt utebliven vinst, totalt 3 092 035 kronor exklusive ränta.

Tvisten kring ersättning

Kommunen yrkade betalning av 3 225 080 kronor jämte dröjsmålsränta. Den svarande bestridde kravet och vitsordade endast delposter om sammanlagt 400 000 kronor för projektering, upphandling, utfört arbete, ÄTA och stilleståndsersättning. Enligt den svarande täcker dessa poster skäliga kostnader, medan resterande belopp saknar stöd i exploateringsavtalet eller i entreprenadkontraktet mellan kommunen och Svevia.

Fastighetsfel och skadestånd

Den svarande åberopade dolda fel i fastigheterna, främst omfattande arsenikföroreningar som gjort marken olämplig för småhusbebyggelse utan kostnadskrävande sanering. Tingsrätten konstaterade att undersökningar visade att samtliga tomter överskred gällande riktvärden och att fel av den arten utgör såväl abstrakt fel som avsaknad av en kärnegenskap. Eftersom den svarande inte haft skäl att undersöka marken närmare vid köpet, ansågs felet dolt, vilket gav köparen rätt till prisavdrag eller skadestånd enligt 4 kap. 19 § jordabalken.

Rättens bedömning

Tingsrätten bedömde att den svarande saknade skyldighet att tillgodogöra sig kommunens upphandlings- eller projekteringskostnader utöver vad som avtalats. Kommunens fakturering av poster utan stöd i entreprenadkontraktet och avtalet avvisades. De grundläggande felet i fastigheterna gjorde att exploateringsavtalet inte kunde fullgöras i sak och kommunens krav på fullgörelse därmed ogillades.

Rättegångskostnader

Vid målets utgång förlorade kommunen och förpliktades att ersätta den svarande för rättegångskostnader med totalt 1 039 890 kronor inklusive mervärdesskatt. Tingsrätten fann att samtliga kostnader varit skäligen påkallade, däribland utredningskostnader för en miljöutredning och vittnesförhör som styrkte omfattningen av föroreningen.

Fakta i målet