Pressmeddelande i frågan om bostadshyresgäst genom passivitet kan bli skyldig betala höjd hyra

2020-03-24

Hyresnämnderna har tre huvudsakliga uppgifter:

att pröva (fatta bindande beslut) vissa hyres- och bostadsrättstvister (4 § lagen om arrendenämnder och hyresnämnder), att medla i hyres- och bostadsrättstvister och att besvara generellt ställda frågor rörande hyreslagstiftningens innehåll.

I hyreslagen (12 kap 54 a § jordabalken) finns en regel som gör att en bostadshyresgäst genom passivitet kan bli skyldig att betala högre hyra.

 

En grundförutsättning för att denna regel ska kunna tillämpas är att hyresavtalet gäller för obestämd tid och avser en sådan lägenhet i ett hus med förhandlingsordning som till följd av bestämmelserna i 3 § hyresförhandlingslagen inte omfattas av förhandlingsordningen. Det räcker alltså inte att klausulen om förhandlingsklausul, som finns i alla standardmallar för bostadshyresavtal, inte är förkryssad.

 

Även i övrigt måste hyresvärden uppfylla samtliga de villkor som ställs upp i lagregeln. T.ex. åligger det hyresvärden att ge varje berörd hyresgäst information att gästen har rätt att begära att hyresnämnden prövar frågan om hyreshöjning. Om så inte har skett blir hyresgästen inte bunden att betala höjd hyra.

 

Ett enkelt sätt att hantera saken är att fråga hyresvärden om denne vidhåller kravet på hyreshöjning. Om värden inte har följt regeln om passivitetsbindning (se ovan) så borde kunna förväntas att värden ger skriftlig bekräftelse att kravet på hyreshöjning annulleras. Om annullering sker på detta sätt så behöver inte hyresgästen göra något ytterligare.

 

Om hyresvärden vägrar annullering så har hyresgästen rätt att agera enligt följande:

 

Kan den hyresgäst som inte alls har gett svar till hyresvärden, dvs inom den frist som hyresvärden har angett, i efterhand begära att hyresnämnden ska pröva tvisten? Svaret är ja (12 kap 55 e § tredje stycket jordabalken).

 

Den hyresgäst som begär att hyresnämnden ska pröva tvisten har att protestera mot hyreshöjningen, vilket sker i meddelande som ställs till hyresvärden. Meddelandet bör lämpligen skickas genom rekommenderat brev utan mottagningsbevis. Kvittot från den som befordrar försändelsen utgör bevis att meddelandet har skickats. När en månad har förflutit har hyresgästen rätt att ansöka om att hyresnämnden ska pröva tvisten (12 kap 54 § jordabalken). Ansökningsavgift finns inte. Hyresgästen kan inte heller bli skyldig att betala för några övriga rättegångskostnader. På hyresnämndens hemsida finns ansökningsblankett (www.hyresnamnden.se).

 

För att få rätt till prövning måste hyresgästen inlämna en ansökan till hyresnämnden inom tre månader från den dag då hyreshöjningen började gälla. Hyresnämndens prövning sker med retroaktiv verkan från den dag då hyreshöjningen började gälla (12 kap 55 e § tredje stycket jordabalken).

 

Om prövning blir aktuell i hyresnämnden så kan man förvänta att nämnden först tar ställning huruvida hyresvärdens meddelande uppfyller de formella kraven (så kallad preliminärfråga).

 

Strängt taget ska en hyresgäst dock inte tvingas agera alls om en hyresvärd har begått formellt fel enligt ovan. Problemet är att det kan vara svårt för en hyresgäst att bedöma om han eller hon har blivit bunden genom passivitet. Det kan vara en trygghet för hyresgästen att kunna lämna in en ansökan till hyresnämnden, för att slippa sväva i osäkerhet.

 

På hyresnämndens vägnar

 

Christer Grönevall