Förstahandshyresgästs skadeståndsansvar vid andrahandshyresgästs kvarstannande

En hyresgäst som hyrde ut sin lägenhet i andra hand kom överens med hyresvärden om att hyresavtalet skulle upphöra att gälla en viss dag. När hyresvärden därefter skulle gå in i lägenheten fick emellertid hyresvärden inte tillgång till den. Andrahandshyresgästen hade inte flyttat ut och hade dessutom bytt lås. Hyresvärden stämde förstahandshyresgästen. Värden yrkade bl.a. att hon skulle förpliktigas att betala skadestånd för den tid som hyresvärden inte kunnat hyra ut lägenheten till någon annan. Förstahandshyresgästen bestred ersättningsskyldighet.

Om en förstahandshyresgäst stannar kvar i lägenheten efter hyrestidens utgång när skyldighet att flytta inträtt, bryter han eller hon mot en tydlig avtalsrättslig förpliktelse. Allmänna principer om skadeståndsansvar på grund av avtalsbrott bör då gälla. Det innebär att hyresgästen är skyldig att ersätta hyresvärden för den skada som värden orsakas av avtalsbrottet.

Vid uthyrning i andra hand kvarstår förstahandshyresgästen som avtalspart och är ansvarig för samtliga förpliktelser enligt hyresavtalet i förhållande till hyresvärden. Det är förstahandshyresgästen som har ingått avtalet med andrahandshyresgästen och den som i förhållande till hyresvärden är ansvarig för att se till att andrahandshyresgästen flyttar i tid. Förstahandshyresgästen har därför kvar sin avtalsförpliktelse att lämna lägenheten även om det är andrahandshyresgästen som stannar kvar. Förstahandshyresgästen begår alltså i den situationen ett avtalsbrott.

Högsta domstolens slutsats är att förstahandshyresgästen är skyldig att ersätta hyresvärden för den skada som hyresvärden orsakas av andrahandshyresgästens kvarstannande. Hyresgästens skadeståndsansvar kan emellertid begränsas av hyresvärdens skyldighet att försöka begränsa sin skada.

I målet aktualiserades även frågan om vad som gäller för att ny bevisning ska få åberopas när Högsta domstolen beslutat att pröva en prejudikatfråga direkt. Domstolen bedömde att de begränsningar som gäller för en part att åberopa nya omständigheter eller ny bevisning i Högsta domstolen efter överklagande av en dom i ett tvistemål bör tillämpas analogt.