En lokalhyresgästs rätt till ersättning vid uppsägning

Om en hyresvärd ska riva eller bygga om en byggnad är utgångspunkten att hyresvärden ska se till att den som hyr en lokal där ska få ersättning, antingen i form av en annan lokal eller pengar. Hyresvärden kan dock undgå ersättningsskyldighet om hans eller hennes intresse av att ta lokalen i anspråk väger tyngre än hyresgästens intresse av att kunna fortsätta att bedriva sin verksamhet i lokalen.

En livsmedelskedja blev uppsagd från en lokal i Solna där man hade en matvarubutik. Livsmedelskedjan ansåg att hyresvärden inte hade haft rätt att säga upp avtalet och inte hade erbjudit en godtagbar ersättningslokal. Livsmedelskedjan krävde därför hyresvärden på ersättning.

Högsta domstolen ansåg att ersättningslokalen inte var godtagbar och att utgångspunkten var att hyresvärden skulle betala ersättning till livsmedelskedjan. Den avgörande frågan i målet var därför om hyresvärdens intresse av att ta lokalen i anspråk vägde tyngre än kedjans intresse av att kunna fortsätta att bedriva sin verksamhet i lokalen.

Hyresvärden hade ett starkt intresse av att upplösa hyresförhållandet eftersom den planerade rivningen och ombyggnaden utgjorde ett led i att förädla fastigheten i enlighet med den vision som staden hade för området och som bland annat innebar att det skulle byggas bostäder.

Livsmedelskedjan hade i och för sig bedrivit dagligvaruhandel i lokalen under lång tid och den hade ett mycket bra läge. Förhållandena var dock speciella. I stort sett samtidigt som hyresavtalet sades upp öppnade kedjan en butik i Solna centrum. Dessutom hade livsmedelskedjan redan en butik i Sundbyberg. De tre butikerna hade angränsande eller överlappande upptagningsområden. Dessa förhållanden hade tydligt påverkat hyresvärdens möjligheter att anvisa en godtagbar ersättningslokal i närområdet. Det fanns inte heller någon tvekan om att öppnandet av butiken i Solna centrum påverkade omsättningen i den aktuella lokalen. Detta innebär att livsmedelskedjans intresse av att behålla den aktuella lokalen minskade.

Vid en samlad bedömning utföll intresseavvägningen till hyresvärdens fördel. Hyresvärden hade alltså inte någon skyldighet att utge ersättning till livsmedelskedjan.